شرایط اقامت با خرید ملک در دبی؛ حداقل سرمایه، انواع ویزا و شیوه‌های پرداخت

شرایط اقامت، حداقل سرمایه، انواع ویزا و شیوه‌های پرداخت

اگر قصد مهاجرت، تنوع‌بخشی به سبد سرمایه‌گذاری یا فقط خرید یک خانه امن در خارج از ایران را دارید، دبی امروز یکی از شفاف‌ترین و جذاب‌ترین بازارهای املاک و اقامت در جهان است. قوانین اقامت ملکی در امارات به‌صورت رسمی توسط دولت و نهادهایی مثل «Dubai Land Department (DLD)» و پورتال دولتی «u.ae» اعلام می‌شوند و به شما این امکان را می‌دهند که با خرید ملک، اقامت خود و خانواده‌تان را دریافت کنید.

در این مقاله، بر اساس آخرین اطلاعات رسمی منتشرشده تا نوامبر ۲۰۲۵، به این سؤال‌های کلیدی پاسخ می‌دهیم:
• حداقل سرمایه لازم برای شروع سرمایه‌گذاری ملکی همراه با اقامت در دبی چقدر است؟
• انواع مهم اقامت در دبی که به درد خریداران ملک می‌خورد کدام‌اند؟
• برای ویزای ملکی «معمولی» و «گلدن ویزای ۱۰ ساله» دقیقاً چه میزان سرمایه لازم است؟
• خرید نقدی بهتر است یا با پیش‌پرداخت (مثلاً ۲۰٪ + ۴٪ هزینه ثبت سند)؟

این متن برای استفاده در بلاگ پیج سجاد عبدالله‌پور و به‌عنوان یک راهنمای عملی برای سرمایه‌گذاران ایرانی تهیه شده است، اما جایگزین مشاوره حقوقی و مهاجرتی تخصصی نیست.

۱. حداقل سرمایه برای شروع سرمایه‌گذاری ملکی همراه با اقامت در دبی

از نظر قانون، نقطه شروع سرمایه‌گذاری ملکی که به شما امکان دریافت اقامت بدهد، خرید ملکی در دبی با ارزش حداقل ۷۵۰٬۰۰۰ درهم است. این نوع اقامت در چارچوب «ویزای سرمایه‌گذار ملکی دو ساله» (Taskeen) توسط دپارتمان اراضی دبی (Dubai Land Department – DLD) صادر می‌شود.

نکته مهم این است که شما می‌توانید با مبالغ کمتر از این عدد هم در دبی ملک بخرید (مثلاً ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار درهم در بعضی پروژه‌های آف‌پلن)، اما از نظر قانونی، این املاک به‌تنهایی برای اخذ اقامت کفایت نمی‌کنند. برای اقامت، خط قرمز قانونی، همان حداقل ۷۵۰ هزار درهم است.

۲. انواع اقامت مهم در دبی برای خریداران ملک

انواع ویزا و اقامت در امارات بسیار متنوع است، اما برای کسی که قصد خرید ملک و زندگی در دبی را دارد، چند دسته اصلی اهمیت بیشتری دارند:

۲.۱. اقامت کاری استاندارد

ویزایی که بر اساس قرارداد کار با یک شرکت ثبت‌شده در امارات صادر می‌شود. در این حالت، کارفرما اسپانسر شماست و تا زمانی که قرارداد کاری و اسپانسر فعال باشد، اقامت شما تمدید می‌شود.

۲.۲. اقامت سرمایه‌گذار یا شریک تجاری (شرکتی)

اگر در یک شرکت ثبت‌شده در امارات (در سرزمین اصلی یا منطقه آزاد) سهام‌دار یا شریک شوید، می‌توانید از طریق همین شرکت برای اقامت تحت عنوان سرمایه‌گذار یا شریک تجاری اقدام کنید.

۲.۳. اقامت ملکی دو ساله (Investor / Taskeen)

این نوع اقامت بر اساس مالکیت یک یا چند ملک در دبی با ارزش حداقل ۷۵۰٬۰۰۰ درهم صادر می‌شود. ویزا دو ساله و قابل تمدید است و معمولاً می‌توانید همسر و فرزندان خود را نیز تحت پوشش این اقامت قرار بدهید.

۲.۴. گلدن ویزای ۱۰ ساله بر پایه ملک

اگر ارزش مجموع یک یا چند ملک شما در دبی حداقل ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم باشد، می‌توانید برای گلدن ویزای ۱۰ ساله به‌عنوان سرمایه‌گذار ملکی اقدام کنید. این ویزا قابل تمدید است و امکان اسپانسرشیپ همسر، فرزندان و در امارت دبی حتی والدین را نیز فراهم می‌کند.

۲.۵. اقامت بازنشستگی (Retirement Visa)

برای افراد بالای ۵۵ سال طراحی شده است. یکی از سناریوهای این ویزا داشتن ملک/املاک به ارزش حداقل ۱ میلیون درهم است (یا ترکیبی از درآمد، پس‌انداز و ملک).

۲.۶. اقامت خانوادگی (Family Visa)

اگر یکی از اعضای خانواده شما (همسر، پدر و مادر) اقامت کاری، ملکی یا گلدن ویزا داشته باشد، می‌تواند برای همسر و فرزندان و در برخی موارد والدین اقامت خانوادگی بگیرد.

۲.۷. گرین ویزا، ویزای دورکاری و سایر انواع تخصصی

برای فریلنسرها، متخصصان با درآمد مشخص و افرادی که به‌صورت ریموت برای شرکت‌های خارج از امارات کار می‌کنند، ویزای مخصوصی طراحی شده است. این ویزاها مستقل از اسپانسرشیپ کارفرما هستند، اما معمولاً ارتباط مستقیم با خرید ملک ندارند و بیشتر روی درآمد و تخصص فرد تمرکز می‌کنند.

۳. سرمایه لازم برای ویزای ملکی معمولی و گلدن ویزا

۳.۱. ویزای ملکی دو ساله (Taskeen – Investor Residence)

بر اساس سرویس رسمی «Investor Residence Application (Taskeen)» در وب‌سایت DLD، شرایط اصلی به این صورت است:
• حداقل ارزش ملک: حداقل ۷۵۰٬۰۰۰ درهم در زمان خرید.
• اگر ملک نقد باشد: کافی است سند (Title Deed یا e-Title) به نام شما ثبت شده باشد و ارزش روی سند به ۷۵۰ هزار درهم برسد.
• اگر ملک در رهن بانک باشد: باید حداقل ۵۰٪ ارزش ملک یا معادل ۷۵۰٬۰۰۰ درهم را به بانک پرداخت کرده باشید و نامه عدم‌ممانعت (NOC) و صورت‌حساب وام را ارائه کنید.
• حوزه شمول: با این ویزا می‌توانید برای همسر و فرزندان خود نیز اقامت دو ساله بگیرید.

۳.۲. گلدن ویزای ۱۰ ساله ملکی

مطابق سرویس «Golden Visa application – Investor» در وب‌سایت DLD و راهنمای رسمی وزارت اقتصاد و گردشگری دبی:
• حداقل ارزش ملک: ارزش یک یا مجموع چند ملک شما باید حداقل ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم باشد.
• ملک می‌تواند در رهن بانک باشد، اما بانک (یا مؤسسه مالی) باید در NOC رسمی خود، ارزش ملک و مبلغ پرداخت‌شده و مانده وام را شفاف اعلام کند تا مشخص شود ارزش تحت مالکیت شما حداقل ۲ میلیون درهم است.
• حوزه شمول: گلدن ویزای ۱۰ ساله قابل تمدید است و اجازه می‌دهد همسر، فرزندان و در امارت دبی حتی والدین را تحت پوشش اقامت خود قرار دهید.

۴. شیوه‌های پرداخت: نقدی، وام بانکی و مدل ۲۰٪ + ۴٪

از نظر قانونی، آنچه برای دولت امارات اهمیت دارد «ارزش ملک و میزان پرداخت‌شده» است، نه لزوماً اینکه همه مبلغ را نقد داده باشید یا بخشی از آن وام باشد. سه سناریوی رایج در بازار دبی به این شکل است:

۴.۱. خرید نقدی (Cash Purchase)

اگر ملک را به‌صورت کامل نقد خریداری کنید و ارزش آن برای ویزای دو ساله حداقل ۷۵۰ هزار درهم، و برای گلدن ویزا حداقل ۲ میلیون درهم باشد و در DLD ثبت شود، از نظر قانونی شرایط پایه برای ویزای ملکی را دارید. در این حالت کل مبلغ پرداخت شده و ملک بدون رهن است و فرآیند مدارک معمولاً ساده‌تر خواهد بود.

۴.۲. خرید با وام بانکی (Mortgage)

اگر بخشی از قیمت ملک را از طریق وام بانکی تأمین کنید:
• برای ویزای ملکی دو ساله: طبق متن رسمی DLD باید حداقل ۵۰٪ ارزش ملک یا ۷۵۰٬۰۰۰ درهم (هرکدام بیشتر باشد) را پرداخت کرده باشید و NOC بانک را ارائه کنید.
• برای گلدن ویزا: ملک می‌تواند در رهن باشد، اما مجموع ارزش تحت مالکیت شما باید به ۲ میلیون درهم برسد و این موضوع در NOC بانک و مدارک مالی به‌طور شفاف تأیید شود.

۴.۳. مدل‌های رایج بازار: ۲۰٪ پیش‌پرداخت + ۴٪ هزینه ثبت سند

در عمل، بسیاری از پروژه‌های آف‌پلن یا پیش فروش که به‌طور خاص برای اقامت و گلدن ویزا طراحی شده‌اند، مدل‌های پرداخت زیر را ارائه می‌کنند:
• شما حدود ۲۰٪ قیمت قرارداد ملک را به‌عنوان پیش‌پرداخت می‌پردازید.
• هم‌زمان حدود ۴٪ هزینه ثبت/انتقال در DLD (Registration / Transfer Fee) پرداخت می‌شود.
• بر اساس هماهنگی بین سازنده، بانک و DLD، در همان مراحل ابتدایی پرونده اقامت ملکی برای شما و خانواده‌تان باز می‌شود و مابقی اقساط در طول ساخت یا بعد از تحویل پرداخت خواهد شد.

این مدل‌ها یک «تعبیر عملی» از قوانین هستند و در سطح پروژه و بانک طراحی می‌شوند. بنابراین همیشه لازم است قبل از اقدام، شرایط دقیق هر پروژه، قرارداد فروش، وضعیت وام و آخرین الزامات DLD و اداره اقامت (GDRFA / ICP) به‌طور کامل بررسی شوند.

۵. جمع‌بندی عملی برای سرمایه‌گذاران ایرانی

اگر بخواهیم تمام نکات بالا را در یک فرمول ساده و قابل‌فهم خلاصه کنیم، می‌توان گفت:

• اگر در دبی ملکی با ارزش قراردادی حداقل ۷۵۰ هزار درهم (برای ویزای ملکی دو ساله) یا ۲ میلیون درهم (برای گلدن ویزای ۱۰ ساله) خریداری کنید،
• آن را یا به‌صورت نقد
• یا دست‌کم به‌اندازه مدل‌های رایج بازار (مثلاً ۲۰٪ پیش‌پرداخت به‌همراه حدود ۴٪ هزینه ثبت سند در DLD، یا ۵۰٪ پرداخت در حالت وام برای ویزای دو ساله) تسویه کنید،
در صورت تطابق با سایر شروط عمومی (بیمه، عدم سوء‌پیشینه، حضور در کشور در بازه‌های زمانی مشخص و …) می‌توانید برای اقامت خود و خانواده‌تان از مسیر خرید ملک اقدام کنید.

تفاوت اصلی بین ویزای دو ساله و گلدن ویزا در سه مورد است:
۱. حداقل ارزش ملک (۷۵۰ هزار درهم در مقابل ۲ میلیون درهم)،
۲. طول مدت اقامت (۲ ساله قابل تمدید در مقابل ۱۰ ساله قابل تمدید)،
۳. دامنه افرادی که می‌توانید اسپانسر آنها شوید. (در گلدن ویزا، دامنه گسترده‌تر و از نظر ثباتِ اقامت، جذاب‌تر است).

۶. توصیه مهم پیش از اقدام

قوانین و آیین‌نامه‌های اقامت و سرمایه‌گذاری در امارات ممکن است در طول زمان به‌روزرسانی شوند. آنچه در این مقاله آمده، بر اساس اطلاعات رسمی منتشرشده تا نوامبر ۲۰۲۵ است. پیش از هر اقدام جدی، توصیه می‌شود:
• آخرین نسخه ضوابط را از وب‌سایت‌های رسمی دولت امارات (از جمله u.ae)، دپارتمان اراضی دبی (DLD) و اداره اقامت و امور اتباع (GDRFA / ICP) بررسی کنید.
• با یک مشاور حقوقی یا مهاجرتی معتبر که در حوزه اقامت ملکی در دبی تخصص دارد، مشورت کنید.
• جزئیات پروژه، قرارداد فروش، وضعیت وام و تعهدات خود را به‌طور کامل مطالعه و در صورت نیاز، ترجمه رسمی کنید.

به‌این‌ترتیب، خرید ملک در دبی می‌تواند علاوه‌بر رشد سرمایه، «پلان B» مطمئنی برای سبک زندگی و آینده خانواده شما باشد.

منابع رسمی و مراجع مورد استفاده

۱. Dubai Land Department (DLD) – Investor Residence Application (Taskeen): سرویس رسمی اقامت سرمایه‌گذار ملکی با حداقل ۷۵۰٬۰۰۰ درهم و توضیحات ملک رهنی و شرایط پرداخت.

۲. Dubai Land Department (DLD) – Golden Visa application – Investor: سرویس رسمی گلدن ویزای ۱۰ ساله برای سرمایه‌گذاران ملکی با حداقل ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم.

۳. Ministry of Economy & Tourism – راهنمای گلدن ویزا برای سرمایه‌گذاران ملکی در دبی (حداقل ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم برای املاک).

۴. UAE Government Portal – u.ae: صفحات رسمی انواع ویزاهای اقامتی (کاری، سرمایه‌گذار، ملکی، گرین، بازنشستگی و …) و ذکر برخی حدود مانند ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم برای سناریوهای اقامت بازنشستگی.

۵. Dubai REST – اپلیکیشن و پلتفرم هوشمند رسمی دپارتمان اراضی دبی برای خدمات ثبت و استعلام ملکی.

۶. منابع تکمیلی بازار سرمایه‌گذاری ملکی (از جمله پلتفرم‌هایی مانند My Estate Invest و سایر مشاوران تخصصی) برای تشریح مدل‌های متداول ۲۰٪ پیش‌پرداخت، ۵۰٪ پرداخت در حالت وام و شیوه اتصال این مدل‌ها به پرونده اقامت ملکی.