راهنمای جامع سرمایه‌گذاری ملکی در دبی
از صفر تا صد برای ایرانیان
راهنمای جامع سرمایه‌گذاری ملکی در دبی؛ از صفر تا صد برای ایرانیان
دبی دیگر فقط یک شهر مدرن با برج‌های بلند نیست؛ امروز دبی به یک هاب مالی و سرمایه‌گذاری جهانی تبدیل شده است. همین موضوع باعث شده طی دو دهه اخیر، بازار املاک آن رشد بی‌سابقه‌ای را تجربه کند.
طبق گزارش Knight Frank در سال ۲۰۲۴، دبی جزو سه بازار برتر دنیا از نظر رشد قیمت ملک قرار گرفته است. این یعنی هر کسی که در چند سال گذشته در این بازار سرمایه‌گذاری کرده، سود قابل توجهی به دست آورده است.
برای ایرانیان، نزدیکی جغرافیایی، سهولت رفت‌وآمد، قوانین روشن و فرصت دریافت اقامت (ویزای طلایی) دبی را به انتخاب اول تبدیل کرده است. در این مقاله، از پایه‌ای‌ترین اطلاعات تا نکات تخصصی را مرور می‌کنیم.
چرا دبی بهترین مقصد سرمایه‌گذاری ملکی است؟
۱. رشد جمعیت و تقاضای واقعی
در سال ۲۰۰۷ جمعیت دبی ۱.۵ میلیون نفر بود؛ در سال ۲۰۲۵ این رقم به بیش از ۴ میلیون نفر رسیده است. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد طبق طرح جامع ۲۰۴۰، جمعیت دبی تا ۶ میلیون نفر افزایش خواهد یافت.
این رشد جمعیت، به معنای افزایش دائمی تقاضا برای مسکن است؛ چه برای اجاره و چه برای خرید.
۲. اقتصاد متنوع و پایدار
برخلاف برخی کشورهای منطقه که وابسته به نفت هستند، اقتصاد دبی بر پایه گردشگری، تجارت بین‌الملل، حمل‌ونقل و خدمات مالی بنا شده است. این تنوع اقتصادی، بازار ملک را در برابر بحران‌های نفتی مقاوم کرده است.
۳. امنیت سرمایه و قوانین شفاف
امارات یکی از شفاف‌ترین سیستم‌های ثبت ملک را دارد. سازمان DLD (Dubai Land Department) و سیستم‌های آنلاین مثل Oqood باعث می‌شوند معاملات امن و ریسک کلاهبرداری بسیار کم باشد.
۴. بازده سرمایه‌گذاری بالا (ROI)
میانگین بازده اجاره ملک در دبی بین ۶ تا ۹ درصد است؛ در حالی‌که در شهرهایی مثل لندن یا نیویورک، این رقم بین ۳ تا ۵ درصد است.
۵. مالیات صفر
در دبی مالیات بر درآمد وجود ندارد. تنها هزینه جانبی مالکیت ملک، هزینه سرویس سالیانه است که بسته به پروژه بین ۱۲ تا ۳۰ درهم به ازای هر فوت مربع است.
شرایط قانونی خرید ملک برای ایرانیان
Freehold vs Leasehold
- Freehold: مالکیت کامل برای خریدار خارجی.
- Leasehold: اجاره بلندمدت (۹۹ ساله) بدون مالکیت کامل.
ایرانیان می‌توانند در مناطق Freehold دبی به طور کامل مالک ملک باشند.
مدارک لازم برای خرید
- پاسپورت معتبر (بدون نیاز به اقامت دائم)
- ویزای توریستی یا اقامتی
- قرارداد فروش (SPA)
محدودیت‌ها
هیچ محدودیت خاصی برای ایرانیان وجود ندارد، به شرط آنکه انتقال پول از طریق بانک‌ها یا صرافی‌های معتبر انجام شود.
مراحل خرید ملک در دبی (قدم‌به‌قدم)
۱. انتخاب ملک یا پروژه
بسته به بودجه و هدف سرمایه‌گذاری، انتخاب اولیه باید انجام شود. برای مثال:
- خرید برای اجاره کوتاه‌مدت → مناطق Marina یا Downtown
- خرید برای زندگی خانوادگی → مناطق JVC یا Arabian Ranches
۲. امضای فرم EOI
این فرم با یک پیش‌پرداخت کوچک (۵ تا ۱۰ هزار درهم) همراه است و نشان‌دهنده جدیت شماست.
۳. امضای قرارداد فروش (SPA)
قرارداد اصلی بین خریدار و توسعه‌دهنده (مثلاً Emaar یا Sobha) است.
۴. پرداخت اقساط
بسته به پروژه، اقساط در طول زمان ساخت پرداخت می‌شود.
۵. ثبت در سیستم Oqood
این سیستم به‌صورت رسمی تحت نظارت دولت عمل می‌کند و سند موقت به نام خریدار صادر می‌شود.
۶. تحویل ملک و انتقال سند
در پایان، پس از پرداخت کامل، سند رسمی صادر می‌شود.
انواع قراردادها و شرایط پرداخت
- ۵۰/۵۰: پنجاه درصد در طول ساخت، پنجاه درصد هنگام تحویل.
- ۶۰/۴۰: شصت درصد در طول ساخت، چهل درصد هنگام تحویل.
- ۷۰/۳۰: هفتاد درصد در طول ساخت، سی درصد هنگام تحویل.
- Post-Handover: پرداخت بخشی از مبلغ بعد از تحویل (تا ۵ سال).
این سیستم‌ها باعث می‌شود خرید ملک حتی با سرمایه اولیه کمتر هم امکان‌پذیر باشد.
دریافت ویزای طلایی از طریق خرید ملک
ویزای ۲ ساله
با خرید ملک به ارزش حداقل ۷۵۰ هزار درهم.
ویزای طلایی ۱۰ ساله
با خرید ملک به ارزش حداقل ۲ میلیون درهم.
- شامل همسر، فرزندان و حتی والدین.
- قابل تمدید تا زمانی که مالکیت ملک ادامه دارد.
هزینه‌های جانبی خرید ملک در دبی
- ۴٪ هزینه DLD (انتقال سند)
- هزینه Oqood (ثبت قرارداد، حدود ۱۰۵۰ درهم)
- هزینه سرویس سالیانه (بین ۱۲ تا ۳۰ درهم به ازای هر فوت مربع)
- کارمزد مشاور یا آژانس املاک (۲٪ از قیمت معامله)
بهترین مناطق دبی برای خرید ملک در ۲۰۲۵
Downtown Dubai
- نزدیکی به برج خلیفه و دبی مال
- مناسب برای خرید لوکس و اجاره کوتاه‌مدت
Business Bay
- قلب تجاری دبی
- محبوب میان ایرانیان و سرمایه‌گذاران بین‌المللی
Dubai Marina
- بهترین منطقه برای اجاره روزانه و هفتگی (Airbnb)
JVC (Jumeirah Village Circle)
- قیمت مناسب‌تر
- رشد سریع و ROI بالا
Palm Jumeirah
- پرستیژ جهانی
- بالاترین نرخ اجاره در دبی
مقایسه دبی با سایر بازارها
- ترکیه (استانبول): ROI حدود ۴–۵٪، اما با ریسک تورم بالا.
- اروپا (لندن، پاریس): ROI پایین (۳٪)، اما بازار پایدار.
- امریکا (نیویورک، میامی): قوانین پیچیده‌تر، مالیات بالا.
- دبی: ROI بالا (۶–۹٪)، مالیات صفر، اقامت آسان.
نکات طلایی قبل از خرید ملک در دبی
- حتماً اعتبار توسعه‌دهنده را بررسی کنید.
- پروژه‌هایی که نزدیک مترو یا مراکز تجاری هستند، همیشه اجاره‌پذیرترند.
- اگر قصد اجاره دارید، منطقه‌ای انتخاب کنید که توریست‌پذیر باشد.
- هزینه‌های سالیانه ملک را قبل از خرید محاسبه کنید.
سؤالات متداول
۱. آیا ایرانی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند؟
بله، در مناطق Freehold مالکیت ۱۰۰٪ دارند.
۲. حداقل سرمایه برای خرید ملک چقدر است؟
از حدود ۷۰۰ هزار درهم (استودیو).
۳. آیا خرید ملک به اقامت منجر می‌شود؟
بله، با ۷۵۰ هزار درهم اقامت ۲ ساله و با ۲ میلیون درهم Golden Visa دریافت می‌کنید.
۴. هزینه‌های جانبی خرید ملک چیست؟
۴٪ DLD، هزینه سرویس سالیانه، کارمزد مشاور.
۵. آیا می‌توان وام گرفت؟
بله، مقیمان امارات می‌توانند تا ۷۵٪ ارزش ملک وام بگیرند.
۶. خرید ملک Off-Plan امن است؟
بله، به شرط ثبت قرارداد در Oqood.
۷. بهترین مناطق برای سرمایه‌گذاری کدامند؟
Downtown، Business Bay، Marina، JVC.
۸. آیا امکان اجاره کوتاه‌مدت وجود دارد؟
بله، در مناطقی مثل Marina و Downtown با مجوز DTCM.
۹. مالیات بر اجاره وجود دارد؟
خیر، فقط هزینه سرویس سالیانه.
۱۰. آیا می‌توان ملک را به دلار یا یورو خریداری کرد؟
پرداخت‌ها معمولاً به درهم است، اما از طریق بانک یا صرافی می‌توان تبدیل ارز کرد.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
بازار املاک دبی یکی از پویاترین، امن‌ترین و سودآورترین بازارهای جهان است. برای ایرانیان، این بازار فرصتی استثنایی برای حفظ و رشد سرمایه، دریافت اقامت امارات و بهره‌مندی از سبک زندگی لوکس جهانی.
اگر به دنبال خرید یا سرمایه‌گذاری در دبی هستید، همین حالا با سجاد عبدالله‌پور – استراتژیست سرمایه گذاری ملکی در دبی – تماس بگیرید.
