اشتباهاتی که سرمایه‌گذاران حین خرید ملک در دبی مرتکب می‌شوند
چگونه از این اشتباهات دوری کنیم
اشتباهات رایج خرید ملک در دبی
بازار املاک دبی پر از فرصت و البته پر از حواس‌پرتی است. پروژه‌های متعدد، تبلیغات پرزرق‌وبرق و پیشنهادهای ظاهراً جذاب می‌توانند تصمیم را از مسیر منطقی خارج کنند. این مقاله، خلاصه‌ای از تجربه‌ی عملی سجاد عبدالله‌پور است تا به کمک آن قبل از امضا، با دیدی تحلیلی و آگاهانه تصمیم بگیرید.
تعیین هدف: رشد سرمایه یا درآمد اجاره‌ای؟
اول هدفتان را شفاف کنید. اگر به دنبال رشد سرمایه‌ای هستید، سابقه و توان سازنده در تحویل به‌موقع، کیفیت ساخت و مدیریت پروژه تعیین‌کننده است. اگر هدفتان درآمد اجاره‌ای است، لوکیشن، دسترسی، تقاضای اجاره و نوع بهره‌برداری (بلندمدت/کوتاه‌مدت) اولویت دارند. همه پروژه‌ها برای همه اهداف مناسب نیستند.
داده واقعی در برابر تبلیغات بلاگری
تصمیم را بر مبنای عدد و داده بگیرید:
- رشد تاریخی قیمت در آن منطقه
- نسبت عرضه به تقاضا
- جذب اجاره
- سابقه قیمتی سازنده
ویدئوهای هیجانی جایگزین تحلیل نمی‌شوند و سرمایه‌گذاری موفق یعنی اندازه‌گیری قبل از حرکت.
نقش مشاور حرفه‌ای و تضاد منافع
مشاور درست، طرف شماست نه فروشنده. مزیت او دانستن پشت‌پرده بازار، شروط پنهان قرارداد و مسیر مذاکره است. اگر ده روز فرصت دارید، هشت روز را صرف انتخاب مشاور حرفه‌ای کنید. بدون مشاور، نه به سراغ سازنده بروید و نه به قول‌های شفاهی فروشنده تکیه کنید.
بازدید هدفمند: پیش‌فیلتر قبل از تور پروژه
بازدید پی‌درپی از پروژه‌های زیاد، سردرگمی می‌آورد. ابتدا با پیش‌فیلتر بر اساس هدف، بودجه، لوکیشن و تیپ واحد تعداد گزینه‌ها را محدود کنید. سپس سراغ تور میدانی بروید تا بازدیدها برایتان مقایسه‌پذیر و تصمیم‌پذیر شود.
نکات فنی و مالی قرارداد
واحدهای آماده تحویل اقساطی معمولاً به‌صرفه نیستند، چون اختلاف بین ارزش روز و قیمت فروش قسطی، سود واقعی را می‌بلعد. ساختار پرداخت، هزینه‌های جانبی (DLD، کمیسیون، خدمات، مبلمان)، بندهای جریمه تأخیر، موعد تحویل و ضمانت‌ها را خط‌به‌خط بررسی کنید.
تکیه بر تجربه اطرافیان کافی نیست
اقامت طولانی‌مدت در دبی به معنی شناخت علمی بازار نیست. شرایط هر سه تا شش ماه تغییر می‌کند. تصمیم امروز را با داده امروز بگیر، نه روایت‌های قدیمی.
چک‌لیست ارزیابی قبل از امضا
۱) هدف خرید مشخص شده است؟ رشد سرمایه/اجاره
۲) لوکیشن با استراتژی هم‌خوان است؟
۳) رزومه سازنده و کیفیت اجرا بررسی شده؟
۴) مقایسه ۳ گزینه هم‌رده انجام شده؟
۵) تحلیل اجاره و سناریوی خالی‌بودن واحد محاسبه شده؟
۶) هزینه‌های پنهان (DLD، خدمات، مبلمان) لحاظ شده؟
۷) بندهای قراردادی و جریمه‌ها خوانده شده؟
۸) برنامه خروج (Exit) تعریف شده؟
سوالات پرتکرار (FAQ)
سؤال: بهترین زمان خرید ملک در دبی چه زمانی است؟
پاسخ: زمانی که هدف، نقدینگی و گزینه‌های مقایسه مشخص باشد. ورود بدون مقایسه سه‌تایی و تحلیل اجاره/خروج توصیه نمی‌شود.
سؤال: برای اجاره کوتاه‌مدت، کدام مهم‌تر است سازنده یا لوکیشن؟
پاسخ: لوکیشن اولویت دارد؛ تقاضای توریستی، دسترسی و قوانین بهره‌برداری تعیین‌کننده‌اند. سپس تیپ واحد و کیفیت تحویل اهمیت می یابد.
سؤال: آیا خرید واحد آماده تحویل اقساطی به‌صرفه است؟
پاسخ: اغلب خیر. اختلاف قیمت با ارزش بازار و هزینه فرصت نقدینگی را بسنجید. بسیاری مواقع پروژه در حال ساخت با ساختار پرداخت منطقی بازده بهتری می‌دهد.
سؤال: چطور مشاور حرفه‌ای را تشخیص دهم؟
پاسخ: شفافیت در تضاد منافع، ارائه مقایسه عددی، دسترسی به فایل‌های واقعی و تجربه مذاکره قرارداد موارد بسیار مهمی هستند. حتما از او گزارش مقایسه‌ای بخواهید.
تصمیم آگاهانه قبل از اقدام
برای دریافت «جلسه مشاوره اختصاصی ۳۰ دقیقه‌ای» با مهندس سجاد عبدالله‌پور و دریافت فایل‌های مقایسه‌ای واقعی بازار، از طریق واتساپ یا فرم تماس سایت پیام بگذارید. تصمیم آگاهانه، قبل از امضا شروع می‌شود.
